lunes, 11 de noviembre de 2013

La accesión invertida


La accesión invertida tiene su origen en el derecho de familia, se da en los supuestos en que un matrimonio en régimen de gananciales edificaba en la propiedad privativa de uno de los cónyuges. Esta accesión es igualmente aplicable a las construcciones extralimitadas, es decir, no es el dueño del suelo quien adquiere lo edificado si no que es el constructor quien adquiere el suelo. Por regla general podemos decir que habrá accesión invertida en todos aquellos supuestos en que no se siga el principio romano en que el suelo es preferente a los materiales incorporados. Aquí nos encontramos que existe una invasión parcial de la finca ajena, y nos podemos plantear que solución da el código a este supuesto, pero existe una laguna jurídica, esta accesión invertida no la estudia el código, no está regulada. Además, crea también esta invasión parcial, problemas en los supuestos de que el que invade de mala fe, tenemos que tener en cuenta que debe de primar el valor económico. Ante esta dificultad de que no exista regulación y dado que el art. 361 no lo podemos aplicar, entonces tenemos que buscar alguna solución y solamente puede ser doctrinal, si buscamos en el derecho comparado, solamente podemos encontrar un código que contempla este supuesto, y ese código es el código civil Italiano. Este adquiere la propiedad, quien invade el suelo ajeno siempre que no haya oposición por parte del titular del terreno, en el plazo de tres meses desde el comienzo de las obras, el que ha invadido deberá abonar al titular del suelo invadido el doble del valor de la superficie más los daños y perjuicios.

Accesion invertida

Por tanto hay que acudir a la doctrina y así el profesor de la Plaza en su obra construcciones sobre suelo ajeno en la parte de la regulación de nuestro cc estima que en estos supuestos hay que darle amplias facultades al juez debiéndose excluir que de forma automática tenga lugar la demolición, para ello, tenemos que acudir a lo que se denomina principios generales del derecho, y así, el juez en base a estos principios tendrá que determinar que vale más, la edificación o el suelo. Y en el supuesto de que valga más la construcción establecerá una compensación económica a favor del titular del predio invadido siempre que contraste que verdaderamente existe buena fe por parte del constructor, la primera vez que se plantea este problema de construcción extralimitada, al TS se resuelve en sentencia de 31 de Mayo de 1949, para este TS, este TS dice que tiene que regularse conforme a los principios generales del derecho, con base a estos y al principio de equidad el juez deberá determinar el valor tanto de lo edificado como del suelo invadido cuando lo edificado vale un precio superior, se establece que el constructor pasa a ser propietario de esa extralimitación de ese suelo y deberá compensar económicamente al titular del mismo.

Esta misma doctrina, se recoge en la sentencia del 17 de Julio de 1971, se establece el mismo criterio, se establece que vale más, el terreno o el edificio, si vale más el edificio pasa a ser propiedad del que lo edifica, si el terreno vale más se aplicaría el 361. Por último traemos a colación la sentencia del TS de 11 de Junio de 1993, esta sentencia, establece muy claramente que para que la accesión invertida exista se requiere primero que quien la pretenda sea titular dominical de lo edificado, segundo que el edificio se haya construido en suelo que en parte es del edificante y en parte es propiedad ajena, tercero que las dos partes formen un edificio todo indivisible, cuarto que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a los del sueño invadido y quinta que el edificante haya actuado de buena fe. Si hay mala fe el dueño que ha edificado no tiene derecho alguno aparte de poder haber incurrido en un ilícito penal.

Por último nos encontramos que en ciertos supuestos puede haber también una concurrencia de culpa, la tenemos primero en que el dueño del edificio sabe que está construyendo en suelo ajeno pero el titular del suelo ajeno no le ha demandado no le ha comunicado nada, estamos ante una concurrencia de culpa, para determinar lo que tiene que responder cada uno hay que determinarlo judicialmente según la mala fe de cada uno.