martes, 28 de enero de 2014

Normas reguladoras y naturaleza jurídica del Derecho real de superficie


El Derecho real de superficie el de poder edificar o plantar en terreno ajeno manteniéndola tanto la edificación como la plantación en aquel.

Derecho real superficie, cultivo

- Normas reguladoras del Derecho real de superficie


En cuando a las normas reguladoras del Derecho real de superficie tenemos que distinguir varias fuentes:

+ El código civil


El derecho de superficie se menciona una sola vez en el mismo. En concreto en el artículo 1611 CC que trata sobre la redención de los censos. Esto nos quiere decir que en los supuestos de derecho de superficie tenemos que aplicar las normas del artículo 1655 y siguientes del Código civil que trata sobre el censo enfitéutico.

+ La ley del suelo


La ley del suelo viene regulada como un instrumento de intervención en el mercado del suelo. La filosofía es crear suelo para poder edificar.

+ La ley hipotecaria


En concreto más que en la ley en el reglamento. En el reglamento en concreto en el artículo 16 del reglamento hipotecario establece la forma en la que debe practicarse el derecho real de superficie. Existe un problema, que este artículo 16 no tiene en cambio una cobertura legal pues en la ley solo se menciona que puede ser objeto de hipoteca sin embargo en el art. 2 de la ley no se establece como un derecho real inscribible, esto quiere decir que nos encontramos con que el reglamento va más allá de la ley y si el reglamento es un desarrollo de la ley y lógicamente sería nulo. La doctrina entiende sin embargo que este derecho real de superficie se incluye en la mención del párrafo 2º cuando habla de la inscripción de los censos.

+ El real decreto 2190/195


Este real decreto 2190/195 regula la promoción de la vivienda.

- Naturaleza jurídica del Derecho real de superficie


Es difícil determinar la naturaleza jurídica y ello porque tanto el código civil como la ley del suelo no se preocupan de dar un contenido al mismo si no que se preocupa solo de regular la facultad de poder construir, es más en todos los contratos de derecho de superficie, lo que siempre tiene que constar en el título que lo establezca es la facultad de poder construir.

Por su parte, la ley del suelo establece que este derecho de superficie se puede asimilar a una concesión administrativa, por tanto, ninguna de las normas se preocupa de delimitar esta figura ya por el código civil que diga que es un censo enfitéutico o bien por la administración, por tanto la naturaleza no la tenemos.

Igualmente hay que tener en cuenta que de la legislación que existe en nuestro ordenamiento en ningún momento se habla de la posibilidad de que con el derecho de superficie se adquiera la propiedad, no obstante como es lógico tenemos que mantener que tiene este derecho de superficie naturaleza real y que tal categoría deriva de que al no tener regulación alguna este derecho, el legislador equipara al mismo con el censo enfitéutico.