viernes, 31 de enero de 2014

El Derecho real de superficie


El Derecho real de superficie se configura como un derecho libremente disponible por su titular y que incluso puede gravarlo.

Derecho real de superficie en un terreno

Cabe la posibilidad de que este derecho sea gratuito u oneroso. Puede ser oneroso, en los supuestos habrá que satisfacer al dueño del terreno o bien un canon periódico, mensual o anual. En el supuesto de que no se establezca cual es dicho canon habrá que aplicar la enfiteusis.

El derecho real de superficie es un derecho temporal, esto significa que una vez que transcurra el plazo del concedente, lo construido revierte a favor del mismo.

- Constitución del Derecho real de superficie


Lógicamente dado que trata sobre parámetros urbanísticos este derecho debe constar en instrumento público (notario) y además es constitutiva la inscripción en el registro de la propiedad. En dicha inscripción, o en el dicho título deberá constar por lo menos la duración del derecho de superficie e igualmente establecer si es onerosa o bien se va a abonar de forma periódica.

Otro requisito en cuanto a la forma del derecho de superficie es que hay que edificar en el plazo de 5 años.

- Extinción del Derecho real de superficie


En cuanto a la extinción la regulación más exacta es la que establece la ley del suelo, establece una lista:

1. Cuando transcurre el plazo que se ha concedido por licencia para hacer efecto la construcción.

2. Tenemos que significar que el transcurso del tiempo también extinguirá los derechos reales que se hayan constituido sobre este derecho de superficie.

- Pluralidad de título en el Derecho de superficie


La pregunta que nos tenemos que hacer es si el derecho de superficie se regula mediante el censo enfitéutico o tipo de arrendamiento, hay que conjugar el derecho real con el derecho personal. Con lo cual tenemos una pluralidad de título sobre una misma cosa. Este dilema lo tiene resuelto el Tribunal Supremo en el sentido de que este tribunal mantiene la tesis de que el derecho real de superficie no se ha tenido en cuenta como un derecho específico sobre finca ajena.

En multitud de casos, el tribunal ha tenido que determinar entre arrendamiento y superficie dada la temporalidad. Y ha manifestado que calificar como superficie o como arrendamiento es una cuestión de interpretación y así, habrá que entrar al detalle en cada uno de los supuestos si bien el criterio que tenemos que tener en consideración para calificar como arrendamiento o como derecho de superficie es la posibilidad de que se pueda adquirir la propiedad.

Esto quiere decir que si se puede adquirir la propiedad estaremos ante un derecho de arrendamiento que permite la posibilidad de adquirir la propiedad en cambio si el título no nos permite adquirir la propiedad estaremos antes un derecho de superficie.

- Derecho a elevar un edificio o construir en el subsuelo


El derecho de superficie faculta para utilizar el suelo ajeno, así mismo, no hay obstáculo alguno de que se pueda conceder de construir sobre una edificación ajena o por debajo del suelo. Ahora bien, con independencia son también derechos de superficie tanto la elevación como el subsuelo.

Este derecho en ordena al sobrevuelo o el subsuelo puede establecerse también como un derecho real autónomo. Para ello, este derecho de elevación o subterráneo no debe acogerse a las normas del derecho de superficie sino con las normas generales de los derechos reales.

En este sentido tenemos que el dueño de un piso que haya edificado sobre el ático, la azotea, ocurre que será propietario de lo que construya, en altura esto significa que habrá que modificar los estatutos. Para que esto pueda producirse tiene que haber un acuerdo por unanimidad por la razón de que afecta al título constitutivo del inmueble. Igualmente ocurre en los supuestos de que se haga un subterráneo, si aplicamos las normas generales podremos tener un condominio o dominio absoluto, también habrá que modificar el título constitutivo de la comunidad y siempre requiere una unanimidad.