sábado, 25 de enero de 2014

Servidumbre de luces y vistas


La servidumbre de luces y vistas viene regulada en los artículos 580 a 585 del Código civil. Si bien aparece como junta la servidumbre de luces y vistas, estas son diferentes y así tiene lugar la servidumbre de vistas cuando uno se puede asomar a través de un hueco y ver lo que ocurre en el exterior, a sensu contrario la vista sería cuando no es preciso un hueco y asomarme al exterior.

Ejemplo de servidumbre de luces y vista

- Regulación de la servidumbre de luces y vistas


Distinguimos varios apartados dentro de la regulación de la servidumbre de luces y vistas:

+ Huecos de tolerancia


Según el artículo 580 del Código civil el dueño de una pared no medianera contigua a la finca vecina no está sujeto a observar ninguna distancia mínima para abrir ventana o hueco de luces siempre que estos huecos se sitúen a la altura de los suelos de los pisos y de dimensiones de treinta centímetros en todo caso con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Estos huecos no constituyen servidumbre de ningún tipo y por tanto, el dueño a quien perjudica el hueco de tolerancia podrá taparlo cuando estime oportuno. Si procede contra estos huecos de tolerancia ejercitar un interdicto posesorio al objeto de que no se construya o no se abra dicho hueco. No cabe demanda de interdicto alguno, son actos meramente tolerados, estos actos no perjudican a la posesión.

+ Aperturas de ventanas frente a la finca vecina



A tenor del artículo 582 del Código civil no se pueden abrir ventanas con vistas rectas ni balcones u otros voladizos sobre la finca vecina si no hay una distancia de dos metros tampoco podrá tenerse vistas de costado u oblicua si no hay una distancia de separación de sesenta centímetros. En el caso de la vista recta se mide desde los dos metros  desde el exterior de la pared y si es oblicua se miden los sesenta centímetros desde la línea de separación de las dos fincas. Esta prohibición se basa no en la edificación si no que la finalidad que recibe es que cada persona pueda vivir en su vivienda sin la mirada del vecino. Puede ser que con independencia de esta prohibición se hagan las ventanas o huecos y en esto tenemos que decir que el propietario que no guarda las distancias legales no por eso gana su derecho de vistas por usucapión pues la servidumbre de luces y vistas es negativa y el plazo para que se inicie la usucapión comienza desde que existe un acto estativo por parte del propietario de la casa sobre la que se quiere abrir dicho hueco.

+ Separación por vía pública


En estos supuestos no se aplican las distancias legales establecidas en el artículo 581 del Código civil, tenemos que partir de que el concepto de vía pública es un concepto fáctico, de hecho que nos quiere decir que es independiente a la calificación administrativa que merezca la vía ni tampoco haya que acreditar la titularidad demaniales siempre que se acredite que dicha vía se pueda utilizar de forma pacífica por el público. Igualmente tenemos que decir que tiene la configuración de vía pública.

+ Distancia en caso de luces y vistas


Si el propietario que abre hueco o ventana ha adquirido por cualquier título el derecho de servidumbre de vistas sobre la finca vecina, en estos supuestos el titular del predio sirviente no podrá construir a menos de tres metros de distancia, la distancia hay que medirla desde la pared del predio dominante. Por otra parte tenemos que decir que el hecho de adquirir una servidumbre de luces y vistas en modo alguno permite que la misma conlleve una servidumbre de vista. Si tenemos en cuenta de que no se va a poder aplicar el interdicto posesorio ya sea por la rapidez en que se construya ese hueco a la propiedad ajena, por lo que el único camino que nos queda es utilizar la vía ordinaria para que el juez se pronuncie de forma sumaria para determinar si una persona tiene o no ese derecho de luces y vistas.