viernes, 17 de enero de 2014

La servidumbre de medianería


La doctrina entiende que en la servidumbre de medianería más que una servidumbre nos encontramos en unas limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad, podemos definirla como aquel conjunto de derechos y de obligaciones que emanan de la existencia o disfrute de una pared cerca por parte de los dueños de edificaciones o predios contiguos separados por dichas divisiones.

Servidumbre medianeria
La servidumbre de medianería se caracteriza por la existencia de una pared, que separa dos fundos o predios diferentes.

- Régimen jurídico de la servidumbre de medianería


En cuanto al régimen jurídico de la servidumbre de medianería el Código Civil no se limita a su articulado, el art. 571 establece que las medianerías se regirán por las disposiciones del código civil y también por las ordenanzas y usos locales que no vayan contra esta regulación e incluso también se pueden utilizar en aquellos supuestos que no estén previstos por la ley como las lagunas jurídicas.

Conforme establece nuestra regulación, los elementos divisorios se presumen medianeras comunes a ambas fincas salvo que se pueda acreditar que este muro es privativo de uno, esta presunción de medianería la encontramos salvo en los supuestos especiales.

1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.

2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales que existan en sitios poblados o en el campo.

3. En la cerca vallados que impiden los predios rústicos.

Se trata de una presunción que admite cualquier tipo de prueba en contrario para que desaparezca la misma.

Por tanto, para determinar que una pared divisoria no sea medianera tenemos que acudir a indicios en materia procesal que contradigan la existencia de la medianera. Estos indicios son:

1. Cuando entre las paredes de los distintos edificios existan ventanas o huecos.

2. Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y en otra parte superior tenga solamente unos retallos.

3. Cuando resulte construida la pared divisoria en una de sus fincas.

4. Cuando dicho muro soporte la armadura de una sola de las viviendas.

5. La división entre dos jardines exista una puerta de entrada de un lado a otro.

En todos los demás casos nos encontraríamos con la presunción de medianería.

Si un elemento es medianero, ocasiona que existan derechos y obligaciones para los dos propietarios, en cuanto a los derechos los tenemos en el art. 575 y 579.

+ Artículo 575 del Código Civil


“La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno.

Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo”.

+ Artículo 579 del Código Civil


“Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros.

Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos”.

- Obligaciones en la servidumbre de medianería


Las obligaciones de la servidumbres de medianería vienen recogidas en el art. 577:

“Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de como estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado. Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo”.

- Extinción de la servidumbre


La extinción de la servidumbre de medianería se produce:

1. Cuando las dos propiedades pasan a manos de un solo propietario.

2. Por las causas generales establecidas en materia de servidumbre.

3. Por renunciar a la medianería.